上海楼市的暖意正越来越浓。
整个2月短短28天中，16盘取证认购，其中9盘触发积分，4盘实现“千人摇”。
今年首个认购项目，杨浦的保利越秀和樾天汇推出340套房，均价11.5万/平，共获得1084组认购客户，认购率318%，人气十足。
(相关资料图)
闵行的华发古美华府于2月22日结束认购，共推出295套房，均价82500元/平方米，总计1001组认购客户。
浦东唐镇的华发半岛华庭紧接开启认购，2月28日结束认购，共推出335套房，均价70620元/平方米，总计有1683组认购客户，火爆可见一斑。
象屿招商公园1872（南区）加推的364套房源，在项目已有三次密集推盘并全部清盘后，再次收获了1439组认购客户，3月北区加推144套房源，更是创下了555%的认购纪录，名副其实的“人气王”。
上海中原地产数据显示，3月第一周（2.27-3.5）上海新建商品住宅成交面积16.14万平方米，环比增加48.54%。
表：上海商品住宅成交TOP10（2023.3.6-3.12）
数据来源/网上房地产、上海中原地产整理
但是，在楼市回暖的当下，也并非所有项目都能“飘红”，也有一些项目因为各种原因而“折戟”。
比如位于临港的上实望海。
上实望海的首次开盘，在2022年10月28日，推出99-120平方米公寓340套，共计214组客户参与摇号，认筹率约62.9%。
虽然认购过半了，但是这样的认购率并不理想。
今年2月27日，上实望海再度加推89-145平方米公寓587套，共计131组客户参与摇号，认筹率约22.3%，在2月上海楼盘认筹榜中垫底。
网上房地产显示，截至2023年3月14日12:00，上实望海（备案名：云湖景苑）共计推出住宅927套，已售住宅235套，网签率约25%，整体去化较为缓慢。
上实望海位于临港105片区，不管是板块规划还是项目品质，都是不错的存在，但是却一次次开盘都不尽如人意。
一方面，是临港产品的同质化严重，竞争激烈。如上实望海、国贸象屿龙湖·星璟原、雅戈尔(600177)星海云境备案均价都为33000元/平方米，主打产品都是公寓，产品面积段也相差无几。整个临港推盘很密集，但是消化速度却跟不上。
另一方面，临港的各项配套还有待完善，如今都是纸上谈兵，生活便利度还没有达到预期，免不了让购房者的信心大打折扣。
另一个“折戟”的项目，是位于浦东曹路的佩玛山丘。
2023年3月7日 ，佩玛山丘二期（备案名：馨嘉雅苑）推出95-167平方米公寓128套，备案价60000元/平方米，共计28组客户参与摇号，认筹率仅约21.9%。
而截至2023年3月14日12:00，网上房地产显示该项目仅售2套。
要说佩玛山丘也是个“神盘”了。
在上海一众楼盘中，就是个特殊存在。此前项目推出的一期房源并不是常规新房，而是由宿舍改建而来，原本为上海立信会计学院宿舍楼。
2018年到期后，被开发商收购进行改建；2020年开始销售的一期，全都是改造房源，走的是二手房的交易流程，然而一期开盘却要卖8.5万元/平方米，但是耐不住40多平米的面积，总价低啊。
到了二期，变成了新建住宅，仅2栋楼，处于一期楼栋包围中。二期重新设计，外观不同于一期，户型也更大，在95-167平方米，但是价格变成了6万，不知道买了一期的业主此时作何感想。
但是，二期并没有想象中的因为价格低了而火爆，反而销售并不理想，因为二期以三房四房的大面积为主，总价段直接来到了600万起，这个板块扛不起这样的总价啊。
要知道，同板块离地铁更近的招商璀璨城市，均价才5.4万。
项目户型也是特别的存在。
114平方米的3房，竟然没有南向的窗户！
161平方米的户型，应该找不到第二个项目这样做的了吧！
显然，佩玛山丘想卖得好，也是挺难的。
在楼市回暖的当下，也并非每个项目都能入手，购房者的眼睛是雪亮的，只有各方面都有优势的项目，才能成为货真价实的红盘。
但是，红盘分高，想要买到也是难啊！
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